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Pourquoi la SCI ?

SCI : la solution ideale pour optimiser son investissement immobilier ?

En 2020, l’une des meilleures façon d’optimiser un investissement immobilier passe par un montage juridique d’optimisation fiscale. Si on analyse les choses de manière macro-économique, cela paraît assez logique puisqu’il y a beaucoup de demande sur les différents marchés immobiliers qui composent la France et que les particuliers peuvent encore emprunter à des taux très intéressants. Même s’il est difficile de généraliser, on sait que les vendeurs ont encore la main et que les prix s’envolent, et qu’en conséquence, les taux de rentabilité sont de moins en moins élevés. Cela n’empêche pas les investisseurs de long terme d’être gagnants ou du moins d’être rassurés sur leur placement dans la pierre mais cela pose la question de la fiscalité.

Une astuce assez méconnue malgré tout consiste à se dissocier de son acquisition immobilière en n’achetant pas en son propre nom (nom propre) mais en créant une structure juridique (SCI) avec un ou plusieurs associés apportant chacun leur pierre à l’édifice. Globalement, pour faire simple, la société civile immobilière permet certains montages bénéficiant d’une fiscalité réduite.

De part sa flexibilité en comparaison avec la constitution d’autres types de société plus classiques, la Société Civile Immobilière offre des avantages sur plusieurs plans.

La donation de parts sera possible pour alléger les droits de successions que l’indivision ne permettrait pas. D’autres mécanismes permettent d’alléger la fiscalité de manière générale ou de profiter de certaines abattements. L’optimisation se fait la plupart du temps en réduisant l’impôt : en optant pour l’IS (impôt sur les sociétés) au lieu de l’IR (impôt sur le revenu) par exemple selon la situation personnelle des associés et au cas par cas.

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  • Transmettre à ses enfants 

De leur vivant, les associés peuvent prévoir l’organisation et la gestion dans les statuts de la société et que les associés peuvent même être mineurs, l’idée d’inscrire ses enfants au travers de ce type de structure permet de préparer la transmission au fur et à mesure de la vie plutôt que de devoir tout encaisser d’un coup lors d’une malheureuse nouvelle (au décès). 

Cette structure juridique doit être encadrée par la mise en place des documents nécessaires rédigés par un professionnel afin d’éviter les mauvaises surprises mais la donation du vivant est possible car un abattement de 100.000 euros est autorisé, et ce, tous les 15 ans. Donc il n’est jamais trop tôt pour envisager cette solution afin de pouvoir même la reproduire une ou deux fois par exemple. 

  • Transmettre de la nue-propriété 

Un autre mécanisme consiste en la transmission de la nue-propriété en gardant l’usufruit. C’est un peu technique mais ce que l’on transmet ici, ce sont les parts sociales de la SCI et donc si les parts sont des parts représentant une nue-propriété, la valeur totale est réduite et l’assiette taxable l’est aussi par conséquent. 

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  • Constitution et Gestion de la SCI

La SCI doit avoir au moins 2 associés mais il n’est pas précisé que leurs apports doivent être égaux. Il s’en déduit donc que n’importe qui peut prendre par à la constitution d’une SCI pour autant que les statuts de la société soit bien clairs sur la répartition du capital et des fonctions de chacun.

La gestion de la SCI devra quand même se faire sérieusement car l’administration fiscale veille au grain. Le fait de constituer une société ne doit pas être une simple façon de se dérober de l’impôt. En effet, l’administration fiscale se réserve le droit de re-qualifier les montages et de prononcer un abus de droit si elle le juge nécessaire. C’est pourquoi il faut un véritable objet social comme dans toutes société qui est l’apport pour acquérir un bien immobilier et en assurer la bonne gestion (ou la bonne transmission comme on l’a vu dans la première partie).

Enfin, la déduction des frais engagés par la société pour la gestion et l’entretien du bien immobilier constitue une part non négligeable dans la réflexion. Avec une société, les frais engagés pourront venir en déduction des loyers perçus par exemple ce qui est très avantageux car, à la différence de la détention du bien immobilier nom propre, il sera possible ici d’être imposés sur les véritables revenus « nets de frais ». En nom propre, les frais se rajoutent à l’acquisition immobilière tandis qu’en SCI il sont déduis. L’imposition se voit par conséquent abaissée par ce mécanisme.

  • Choix de la fiscalité 

Les associés ont le choix de leur fiscalité mais celui-ci doit prendre en compte non seulement la situation de chacun mais également la destination du/des biens immobiliers qui sont gérés par la SCI.

En effet plusieurs situations :

Deux salariés en CDI étant déjà imposés dans les tranches supérieures à 30% ou 41% auront plutôt intérêt à envisager (dans la mesure du possible) de recourir à l’impôt sur les sociétés. En optant pour ce régime en prenant conseil auparavant, les associés peuvent bénéficier d’une fiscalité différente qui sera inhérente aux bénéfices de la société et non à ce qu’ils gagnent en tant que gérant de celle-ci. Les bénéfices concernés par l’impôt sur les sociétés sont imposés entre 15% et 28% pour des bénéfices déjà assez conséquents. La fiscalité devrait d’ailleurs s’alléger encore dans les années à venir sur l’IS, ce qui est une excellente nouvelle pour la fiscalité française.

Cela permet également de différer l’impôt dans le temps en mettant les bénéfices de côté et en augmentant le capital de la société par exemple. Encore une petite astuce utile à connaître pour ne pas subir la fiscalité de plein fouet dès le premier euro gagné.

En revanche, la réflexion pourrait être totalement différente pour deux associés de SCI auto-entrepreneurs et souhaitant louer un bien immobilier dont ils disposent déjà de la propriété. A ce moment-là, les associé ont une fiscalité qui est différente et ne sont peut-être pas autant imposés que nos deux salariés en CDI ci-dessus. Rester à l’Impôt sur le revenu dans leur cas permet de bénéficier d’une tranche à 0% puis de passer sur un tranche à 14% en fonction des revenus obtenus de la location du bien immobilier.

Conclusion

En 2020, la SCI est un moyen très efficace d’optimiser un investissement immobilier. Malheureusement encore méconnue, elle ne fait pas office de case départ pour la plupart des primo-investisseurs qui achètent en nom propre bien souvent. Cependant, il n’est pas non plus illogique d’acquérir son premier bien immobilier en nom propre histoire de se faire une première expérience moins contraignante, car il est vrai que le côté gestion administrative de la SCI peut faire peur, et c’est bien normal.

L’accompagnement lors de cette phase de réflexion est, on le répète, primordial et nous ne pouvons pas donner de conseils fiscaux. Nous espérons simplement avoir démystifier les options qui s’offrent aux investisseurs immobiliers et nous sommes à votre disposition pour votre projet immobilier et vous diriger si besoin vers nos partenaires qui disposent des solutions « clés-en-mains »

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