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La Rénovation d’un Bien Immobilier

Rénover un appartement ou un lot d’appartement dans l’immobilier est souvent perçu comme une contrainte. Pourtant cela peut être LA clé d’une acquisition réussie non seulement du point de vue de l’acquéreur de résidence principale mais également et surtout pour les investisseurs immobiliers. 

La rénovation est souvent la clé d’une résidence principale qui correspond à notre projet de vie ou à un investissement locatif réussi pour autant que le bien immobilier soit aménageable. Le prix d’acquisition et le coût des travaux doivent également rentrer dans le budget global que l’on se fixe au départ. 

Prix d’achat dans l’ancien 

Les prix d’achat dans l’ancien sont liés à plusieurs facteurs comme l’emplacement, la localisation, la surface, l’offre et la demande, les taux d’intérêts d’emprunt… et bien d’autres comme chacun sait. 

Un facteur que l’on oublie souvent lorsqu’on commence ses recherches immobilières est le facteur rénovation car ce n’est pas le premier réflexe. Ce qui est normal puisque nous ne sommes pas forcément tous experts en évaluation de travaux. Gros oeuvre, finitions, matériaux utilisés, coût de la main d’oeuvre… autant de questions qui restent souvent sans réponses lors du tri des annonces immobilières sur Leboncoin ou Seloger. 

15 à 30% du prix biens dans l’ancien sont négociables sur base de petits travaux, aménagements, rénovations complètes et cela pèse dans le projet d’acquisition notamment au niveau de la négociation. 

Quelques fois il vaut mieux prendre son temps et rénover un bien selon ses propres goûts plutôt que de chercher la perle rare où l’on peut poser les valises et que tout le monde s’arrache quitte à payer plus cher que la moyenne des prix du marché. Cela suppose un recul et une prise de décision forte de l’acquéreur qui souhaite concrétiser son projet plutôt que de voir une pépite lui échapper. L’acquisition d’un bien immobilier s’envisage sur le long terme et nombreux seront les entretiens et rénovations que vous aurez alors pourquoi ne pas envisager dès le départ de partir du bon pied ?

La négociation 

Il est possible de réaliser de bonnes opérations en s’accommodant des petits travaux de rénovation à effectuer. D’autant plus que le vendeurs le sait et qu’il sera plus ouvert à négocier le prix selon vos arguments. Si son bien était impeccable, il le saurait aussi et vous ne pourriez pas comparer à ce qui se trouve ailleurs sur le marché. 

Mettre en avant ses différences de prix entre plusieurs annonces en confrontant les différences de travaux nécessaires est souvent la clé d’une négociation réussie.
Souvent les estimations immobilières reflètent les prix au m2 par rapport à l’emplacement (et d’autres facteurs cités plus haut) mais pas forcément par rapport aux petites rénovations à prévoir. Sachez les chiffrer et vous aurez des arguments de poids lors des négociations. 

Exemple : 

2 biens à proximité l’un de l’autre dans 2 résidences (une des années 2000 et une de 1970). 

Années 2000 relativement récent et bien entretenu.
Années 1970 bien entretenu mais des charges à prévoir et un appartement qui a du vécu avec des finitions à revoir + une remise au goût du jour qui s’impose. 

Les 2 appartements sont respectivement aux prix de 300.000 et 285.000 euros et celui de 285.000 euros nécessite des rénovations / finitions à hauteur de 25.000 ou 30000 euros. Quel est le bien immobilier le moins cher ? Celui de 300.000 ? 

FAUX ! 

La demande sur le bien à 300.000 euros va être à flux tendu et le vendeur aura toute latitude pour avoir une position de force d’autant plus qu’il vend au prix du marché et qu’il n’est pas pressé. J’espère pour vous que vous n’avez pas de clause suspensive et que vous achetez CASH ! 

En revanche l’appartement à 285.000 euros + 30.000 euros de rénovation qui théoriquement se vendrait 315.000 euros ne voit pas beaucoup d’acheteurs se profiler, l’estimation est un peu haute et les photos de l’annonce ne donnent pas envie de visiter mais vous avez le compas dans l’oeil et vous repérez le potentiel du bien. Vous décidez de visitiez et vous estimez que 30.000 euros suffiront largement et même que 25.000 sont plus probables (5.000 euros bonus qui vous laisseront une talentueuse décoratrice d’intérieur se charge du reste). 

Donc résultat vous mettez en évidence le montant des travaux et vous faîtes une offre à 255.000 euros pour les plus téméraires ou une offre à 260.000 euros pour les plus timides ou les plus déterminés. Coup de chance ! Le vendeur est pressé et connaît les défauts de son bien, il accepte votre offre et vous signez les compromis de vente dans la foulée… Bienvenu chez vous ! 

Nous avons bien conscience que tout cela n’est pas magique et qu’il faut se faire accompagner dans les démarches mais cet exemple reflète bien le marché de l’immobilier actuel. 

PS : on ne vous a pas dit mais l’acquéreur du bien immobilier a revendu son bien l’année d’après car l’isolation et le bruit des voisins du dessus l’ont fait regretté son achat au prix sans discuter, il a soldé son crédit et payé les intérêts et se retrouve dans une nouvelle recherche d’appart. 

Coûts moyen des rénovations 

Cela dépend des régions… Bonne journée à tous ! 

Non sans blague, nous allons essayer de faire une moyenne selon les types de travaux. Toute estimation est à titre indicatif et ne tient pas compte du fait que votre cousin Bernard a une entreprise de BTP avec 2 employés et ne facture que 50% des coûts de main d’oeuvre hein ?! Si c’est votre cas tant mieux. Pour ceux qui n’ont pas de contacts voici quelques chiffres : 

Types de rénovations : 

Gros oeuvre :

Maçonnerie 40€/m² à 150€/m²

Charpente 50€/m² à 120€/m²

Toiture 10€/m² à 70€/m²

Menuiserie 200€ à 700€ par élément

Il faut rajouter les coûts de main d’oeuvre et les coût du maître d’oeuvre s’il y en a un. Très variable selon les régions et les prestataires. 

Second oeuvre :

  • Couverture 15 à 30 € / m²
  • Isolation par l’extérieur 100 à 300 € / m²
  • Ouverture dans un mur 80 à 300 €
  • Enduit sur mur 10 à 15 € / m²

Rénovation simple :

  • Revêtements de sol simples,
  • Peintures et papiers peints,
  • Coup de jeune sur cuisine et salle de bains 

Moyenne : 100 à 250 € le m²

Rénovation moyenne :

  • Rénovation simple + rénovation électrique,
  • Vérification plomberie,
  • Travaux un peu plus complets cuisine et salle de bains

Moyenne : 500 à 1.000 € le m²

Rénovation haut de gamme :

Refonte cuisine et salle de bains,

  • Révision couverture,
  • Modification ouvertures,
  • Révision de l’isolation

Moyenne : 1.000 à + de 1.500 € le m²

A VOS CALCULATRICES ! 

Veuillez noter qu’à ceci peuvent s’ajouter les coûts de décoration selon vos goûts ou le « Home Staging » pour les investisseurs marchands de biens ou investisseurs locatifs. Et d’ailleurs, en parlant d’investissement, voici les avantages de la rénovation pour votre rendement :

Les investisseurs : 

Le marchand de bien et la Plus-value : 

Prix d’acquisition plus bas, rénovation rapide et revente rapide font bon ménage avec le statut du marchands de biens qui dispose du réseau nécessaire à l’enchaînement des opérations en vue de réaliser des plus-values successives. Le marchand de biens passera rapidement d’un premier investissement sur un seul lot à un investissement sur un ou plusieurs immeubles pour revendre à la découpe une fois l’ensemble des travaux finalisés. De belles perspectives de ce côté-là quand on sait que l’investisseur recherchera l’effet coup de coeur chez les acquéreurs. 

Les investisseurs locatifs : 

Prix d’acquisition bas et rendement locatifs font également bon ménage car le rentabilité annuelle nette de votre investissement peut être largement boostée si vous vous y prenez bien dès le départ. Et pour cela, pas de secret, il faut se lancer ! Tout simplement. Car on apprend en avançant. Un petit budget au départ avec un auto-financement de votre établissement de crédit et le reste sera du ressort de la gestion locative et de vos régimes fiscaux. 

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