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Krach Immobilier annoncé en 2020 ?

C'est une maison construite en origami de billets de 100 et 50 euros

(Comprendre en 3 minutes)

Qu’est-ce qu’un marché ?

Déjà, posons-nous cette question de base qui nécessite un premier niveau de réflexion.

Selon un prix Nobel d’économie bien connu (dont personne ne retiendra le nom), la plus grande vertu d’un marché libre est qu’il tient compte uniquement de la production d’un produit ou d’un service que l’on peut mettre en parallèle avec une demande d’un acteur économique (un acheteur).

Des milliers de transactions sur un marché arrivent à établir un équilibre que l’on considère souvent comme étant le prix car il s’agit de la valeur qu’un acheteur est prêt à mettre pour obtenir ledit produit ou service. C’est à ce moment-là que se fait la fameuse rencontre entre offre et demande.

L’avantage d’un marché libre est qu’il cherche en permanence le prix juste puisque les acteurs de ce même marché sont en mouvement constant. Une forme d’équilibre qui ne s’explique que par le comportement de ces acheteurs vis-à-vis de la production et de leur richesse disponible.

Exemple :

 Si le prix d’un produit est trop haut, de nouveaux producteurs arriveront pour en profiter et donc il y aura une augmentation de l’offre. Plus les producteurs seront nombreux, plus l’offre sera grande et donc les prix seront élevés. Mais, en conséquence, moins d’acheteurs pourront se payer les produits (trop chers pour eux). La tendance s’inversera tôt ou tard car la demande diminue et les prix doivent s’adapter à la baisse.

 A l’inverse, si le prix d’un produit est trop bas, il attirera beaucoup d’acheteurs, mais, il sera moins intéressant pour les producteurs car moins rentable. Dans ces cas-là, l’offre est faible et la demande augmente. La tendance s’inverse dans l’autre sens et les prix remontent.

Ces fluctuations composent un cycle économique avec des phases d’expansion et de contraction. Il est très difficile d’observer les débuts et fins de cycles économiques mais, lorsqu’on y arrive, les opportunités sont à la hauteur de l’investissement.

Bon, après la théorie un peu casse-tête, voici du concret maintenant !

Zoom sur l’immobilier et les taux d’intérêts

Chez U Flag, on se doit d’être transparents, c’est notre mot d’ordre : on pense ce que l’on dit et on dit ce que l’on pense.

Pour poursuivre la réflexion de la première partie, nous allons nous intéresser de plus près aux taux d’intérêts. A priori, sur le marché de l’immobilier, ce qui permet de trouver le fameux équilibre entre offre et demande évoqué plus haut, ce sont les taux d’intérêt. On dit souvent que les taux d’intérêts correspondent au prix de l’argent et donc à la possibilité ou non de se procurer un bien immobilier par exemple. Pourquoi ?

Tout simplement, parce que la majorité des transactions immobilières sont financées par l’emprunt et donc, il est nécessaire d’avoir recours à un intermédiaire prêteur.

Ce prêteur permet de répartir l’effort de paiement du prix sur une plus longue période en contrepartie d’un intérêt. Quand on va plus loin dans la réflexion, en définitive, c’est lui qui permet la rencontre entre l’offre et la demande, et donc, le maintien de l’équilibre du prix.

Plus les taux d’intérêt sont bas plus les acteurs empruntent et plus ils sont nombreux. A votre avis, que font les prix des biens immobilier à ce moment-là ? Ils augmentent pour la plupart. Pourquoi exactement ? Parce que les acteurs du marché achètent tous la même chose en même temps.

Voici le comportement des vendeurs sur le marché immobilier « en temps normal » :

*source : http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr

Les questions après la crise sanitaire :

On remarque que les données de la 1ère ligne correspondent aux mutations / aux successions et c’est pour cette raison que la vente doit se faire coûte que coûte.

Que se passera t’il d’après vous sur ce chiffre de 15 % dans le contexte actuel de la crise sanitaire ?

On remarque aussi que la 2ème ligne correspond aux reventes liées à un nouveau projet d’acquisition.

Que se passe-t-il si le taux de chômage augmente ? Si des difficultés financières et familiales surviennent ? Certains projets sont repoussés, certains couples se séparent, certains crédits doivent être remboursés prématurément, etc.

Dans ce contexte, les vendeurs restants vont-ils devoir s’adapter par rapport à l’augmentation du nombre de biens sur le marché et à la baisse du nombre d’acquéreurs ?

Ce que nous retenons ici c’est que les changements peuvent être dus :

– au marché en lui-même : par exemple, trop de programmes de constructions en partie financés par l’Etat amenant à un trop grand nombre de biens disponibles sur le marché.

– à un évènement extérieur tel que la crise que nous connaissons actuellement.

A moins de vivre en forêt sans accès à la technologie ni à l’humanité, vous savez que les choses vont beaucoup bouger dans un sens comme dans l’autre.

Faîtes vos jeux, rien ne va plus !

Malheureusement ou heureusement (selon les points de vue), les crises provoquent des corrections nécessaires par rapport aux excès de valorisations des produits ou services. Un espèce de phénomène naturel économique où la nature reprend ses droits, un moment où l’on revient à la valeur intrinsèque des choses.

La question à méditer et nous vous y invitons aussi : Que se passera-t-il si plusieurs acquéreurs renoncent à leurs projets (au moins une petite partie) et que le nombre de vendeurs augmente ? Ces derniers vont-ils trouver facilement preneur ? Aux mêmes prix ?

Si le krach immobilier annoncé se produit et si l’immobilier ne joue pas son rôle de valeur refuge (avec une conjoncture plus stricte concernant l’octroi de prêts immobiliers) la situation pourrait bien être délicate pour certains et constituer une véritable opportunité pour d’autres.

En effet, chez U Flag, on pense que ceux qui ont gardé des liquidités disponibles (du « cash ») ou ceux qui conserveront une bonne capacité d’emprunt (au travers de leur situation professionnelle par exemple) pourront continuer leurs projets et s’adapter. De véritables opportunités se présenteront, et ce, en fonction de la zone géographique et du type de projets envisagés.

Bien évidemment, nous suivrons à la loupe les tendances notamment concernant les prix afin de vous fournir les indicateurs nécessaires et nous présenterons des opportunités dans nos prochaines publications.

Maintenant vous savez tout ! A vos pronostics …

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