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Mini-guide de l’investissement locatif

Puzzle d'une maison avec des billets de 10, 20, 100 et 200 euros

Dans ce mini-guide vous trouverez :

Des conseils pratiques pour bien appréhender son investissement locatif

Les villes rentables en 2020 qui seront également à privilégier en 2021

Disclaimer : Nous ne souhaitons pas présenter de solution miracle, simplement certaines perspectives du marché immobilier français. L’idée de cet article est d’élargir les connaissances du marché pour ceux qui souhaitent investir de manière rentable.

7 conseils avant de commencer son investissement immobilier

Quel est votre projet de vie ? Quelles sont vos objectifs financiers avec l’immobilier ? Avec vos autre placements ? A moyen terme ? A long terme ? Ces questions peuvent faire peur mais sont nécessaires dans la gestion de son patrimoine. 

1- DETERMINER SON PROFIL D’INVESTISSEMENT 

Cela peut paraître bête mais savoir où nous souhaitons aller permet de savoir où l’on est actuellement et de déterminer les objectifs étape par étape. 

Tous les projets de vie sont différents et il est important de prévoir une période de réflexion sur sa situation personnelle afin de prendre de bonnes décisions. Plus concrètement, vos objectifs financiers détermineront également votre objectif de rentabilité sur votre investissement immobilier. Si vous souhaitez faire grandir votre patrimoine de manière sécurisée, ce n’est pas la même chose que de prendre un peu plus de risque et essayer de doubler son patrimoine en 20 ans. C’est tout l’arbitrage qui doit être fait en tant qu’investisseur immobilier à la recherche de la meilleure rentabilité (Mes 5% sont-ils suffisants ? Mes 15% sont-ils trop risqués ?). 

2- DETERMINER SON SECTEUR : 

Commencez simple. Commencez petit. On entend souvent ce principe et cela se défend. Mais si on commençait également par l’emplacement ? 

Si vous connaissez votre secteur, c’est un avantage mais ça ne doit pas être l’unique angle d’attaque. Vous souhaitez investir dans votre secteur car vous connaissez par coeur mais les prix ont flambé ces dernières années et vous souhaitez doubler votre patrimoine en 20 ans, prenez une feuille et un stylo et commencez à faire des calculs au brouillon car la partie est loin d’être gagnée.

Exemple concret : les prix de vente très élevés comme à Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Marseille font baisser drastiquement la rentabilité. L’investisseur recherchera la protection de son patrimoine plutôt que la rentabilité et l’agrandissement rapide de son patrimoine. C’est une question de profil d’investissement comme nous l’expliquons ci-avant. 

Ces villes ont un excellent potentiel locatif mais sont ultra-concurrentielles et se voient même leurs loyers plafonnés, ce qui n’arrangent pas le retour sur investissement et le TRI (taux de rendement interne).

*expression professionnelle consacrée pour le calcul de rentabilité d’un bien immobilier 

3- L’ORGANISATION ET LA RECHERCHE

Soyez méticuleux et comparez ce qui est comparable (une maison de ville ne se valorise pas de la même manière qu’un appartement dans un immeuble en copropriété). Même si les m2 sont similaires ! 

Soyez pro-actif plutôt que réactif. Vous êtes en concurrence avec les autres chasseurs de bonnes affaires. 

N’ayez pas peur de rater une occasion car cela vous fera faire des offres trop élevées. Il vaut mieux rater 9 opportunités sur 10 et que la 10ème soit la bonne plutôt que de se tromper directement. 

Ne laissez pas vos émotions prendre le dessus. Vous avez fixé un prix lors d’une offre d’achat, ne revenez pas dessus si vous êtes rentable à ce prix, c’est que vous ne l’êtes pas au-dessus du montant de votre offre. Enfin, ne chipotez pas non plus pour grappiller 0,1% de rentabilité. Pendant que vous chipotez, vous perdez du temps et un éventuel loyer non-encaissé, c’est aussi une rentabilité qui diminue. 

Ne perdez pas de temps si vous avez un doute. Il faut être serein sinon vous ne dormirez pas la nuit.

Appeler en premier pour peut-être faire une offre en 1er selon votre calcul de rentabilité.

4 – POSER LES BONNES QUESTIONS AVANT LES VISITES

Encore une fois, vous éviterez d’être déçu et de vous décourager alors que la situation aurait pu être évitée facilement.

  • Quelle est le montant de la taxe foncière ? 
  • Quels travaux ont été votés récemment ? 
  • Quelles sont, selon vous, les rénovations à effectuer dans l’appartement ?
  • Si le bien est loué, quel est le montant du bail (fixe + charges locatives) ?

5 – POSER DES QUESTIONS BETES LORS DES VISITES

Ne faîtes pas le connaisseur parce que vous avez vu 3 vidéos YouTube, cela ne sert à rien de jouer au plus malin, le vendeur connaît son bien dans les moindre détails et l’agent immobilier est un expert qui détient les informations cruciales. 

Laisser des blancs et laisser parler, les gens n’aiment pas les blancs dans une conversation, cela les gêne, c’est humain. C’est exactement comme ça qu’on apprend la plupart des choses importantes.

6 – FAIRE BEAUCOUP DE VISITES

L’expérience n’a pas de prix car on s’améliore avec le temps. Développer votre curiosité et apprenez à repérer les éléments essentiels à prendre en compte pour déterminer la faisabilIté de votre investissement immobilier rentable.

Evitez d’être libre uniquement le soir et le samedi après-midi (comme tout le monde). Pourquoi ? Cela permet d’avoir l’agent ou le vendeur pour soi et en pleine capacité à répondre à vos questions (non fatigué de la journée de travail ou de la vingtaine de visites précédentes…)

Connaître son marché est un atout majeur. Rien de tel que de pouvoir identifier un bien trop cher ou un vendeur pressé.

7 – APPRENDRE A NEGOCIER :

Astuce « d’insider » : ne pas paniquer quand il y a une autre offre, il y a toujours une autre offre ! C’est la base de la négociation mais du côté du vendeur, pas du vôtre. Vous, vous êtes l’expert de ce que vous recherchez et de vos calculs. Comme dit plus haut, il vaut mieux rater une bonne affaire, plutôt que d’en faire réellement une mauvaise.

Evidemment, cela dépend du secteur de recherche mais si on connaît son marché et qu’on a posé plein de questions lors de la/les visite(s), on sait ce que notre perle rare vaut exactement.

N’hésitez pas à regarder si le bien est depuis longtemps à la vente. Méfiez-vous des données de LeBonCoin qui ne sont pas exactes car les professionnels payent pour remonter les annonces en tête de liste.

N’hésitez pas à relever certains défauts qui nécessiteront des travaux. Si vous êtes dans un secteur moins concurrentiel, vous les prendrez en compte et spécifierez que vous devez malheureusement en tenir compte pour l’offre d’achat afin que tout le monde soit gagnant.

Carte avec géolocalisation des biens immobilier dans un quartier d'une ville de taille moyenne.

Les 7 villes rentables en 2021 : 

Et voici (enfin) la partie que tout le monde attend de pied ferme, les villes rentables. 

NB : les chiffres qui suivent sont des moyennes mettant en relation le prix au m2 et les loyers pratiqués. A vous ensuite de faire le tri ou de vous faire accompagner pour bénéficier de conseils adaptés !

Le profil des villes qui sont retenues est le suivant : 

  • + 7% de rentabilité brute (Oui, on aime bien le chiffre 7)
  • Environ 100.000 habitants en moyenne (potentiel locatif)
Tableau de rentabilité de la région Nord en France. Les ville prises en exemples sont Tourcoing et Roubaix dans le département 59 Nord et Nord-Pas-De-Calais.

Tableau de rentabilité de la région Sud en France. La ville prise en exemple est Perpignan dans le département 66 autrement dit les Pyrénées-Orientales.

Tableau de rentabilité de la région Ouest en France. Les ville prises en exemples sont Rouen et Caen dans les départements 76 en Seine-Maritime et 14 qui est le Calvados.

Tableau de rentabilité de la région Est  en France. Les villes prises en exemples sont Mulhouse et Troyes dans les départements 68 en Alsace et 10 dans l'Aube.

NB : d’autres villes existent et nous mettons à jour nos données tous les mois pour les villes de plus de 10.000 habitants ! Demandez-nous les statistiques de la zone géographique que vous visez.

Conseils spécifiques investisseurs : 

✅ Bien faire attention à l’emplacement et aux prestations proposées qui permettront un taux d’occupation maximal, vous êtes expert de votre ville (tant mieux)

✅ Vous n’êtes pas obligés d’avoir d’empreinte géographique si vous savez ce que vous faîtes mais prenez en compte les frais de gestion si vous êtes à distance (si c’est un premier investissement, il souvent plus rassurant d’être à côté en cas de besoin)

✅ Avec un taux d’emprunt avantageux et un auto-financement il existe beaucoup de pépites sur le marché.

✅ Vous pouvez générez un revenu complémentaire et augmenter votre capacité d’endettement sans dépasser la fameuse règle des 33% (pour ceux qui veulent avoir plusieurs biens immobiliers et plusieurs sources de revenus différentes).

Pour aller plus loin :

3 réflexions sur “Mini-guide de l’investissement locatif”

  1. Ping : Etre locataire ou propriétaire en 2020 ? - U Flag

  2. Bonnafon jean marc

    Bonjour,
    Malgré votre annonce,les 7 villes rentables sont surtout invisibles. Est-ce normal ?
    Avec mes cordiales salutations,
    Jean Marc Bonnafon

    1. Bonjour,
      Il s’agit effectivement d’un bug lié à la maintenance de notre site. Tout devrait être rentré dans l’ordre désormais.
      Nous pouvons vous envoyer le fichier complet des villes rentables si vous le souhaitez ? (données du mois de septembre 2020)

      Merci pour votre commentaire qui améliore la qualité de notre blog.

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