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Investir dans une ville de taille moyenne (Seine-Maritime)

On voit une femme avec un ordinateur logiciel qui calcule sa rentabilité d'investissement immobilier avec des graphiques blancs.

Le potentiel

La Haute-Normandie compte de belles villes de taille moyenne avec un beau potentiel locatif.

Et oui, il n’y a pas que Paris ou l’Ile-De-France dans la vie pour réaliser un investissement immobilier.

Certains emplacements restent proches de la capitale afin de ne pas trop s’éloigner des centres d’intérêts, de la famille ou des amis. Chacun peut y trouver son compte en fonction de son mode de vie que ce soit en résidence principale, résidence secondaire ou en location.

En fonction des éléments de tendance qui sont d’actualité il est quasiment impossible de prédire si l’exode urbain (du moins l’exode parisien) sera une tendance de court terme ou bien une vérité absolue à moyen ou long terme.

Dans cet article, vous trouverez une étude de rentabilité où U Flag se concentrera sur les villes du département Seine-Maritime (76) afin d’orienter une recherche d’investissement où la région géographique importe peu pour l’investisseur mais le concept est déclinable dans les autres régions ou départements ou si vous avez des villes en particulier que vous convoitez.

Le contexte :

Les grandes villes trop prisées et trop concurrencées par les investisseurs profitant de taux d’intérêts très bas poussent à chercher de nouveaux horizons pour trouver une bonne rentabilité immobilière lorsqu’on décide de faire de l’investissement locatif.

Aussi, le contexte ramène beaucoup d’habitants des métropoles vers les villes de taille moyenne attractives et présentant un double avantage non négligeable :

du calme et de la tranquillité et donc moins de stress

des commerces et des infrastructures adaptées (exemples, supermarchés et connexion internet) largement suffisant pour le télétravail par exemple.

Quand on sait que 70% des emplois concernent le secteur des services, ce n’est pas étonnant de voir les fonctions dans ce secteur se délocaliser avec les évènements récents et la crise du confinement.

Concernant la Normandie et plus précisément la Seine-Maritime, cela s’applique également. Les Normands délocalisés en région parisienne se rapprochent de leur région d’origine. Les Parisiens acquéreurs de résidences secondaires ou investisseurs cherchent respectivement un meilleur cadre de vie et une meilleure rentabilité par rapport au prix d’acquisition du bien immobilier.

Les opportunités

Les bonnes affaires peuvent être réalisée à n’importe quel moment et n’importe quel région. Disons simplement qu’il vaut mieux se concentrer sur une région porteuse afin de limiter les risques de mauvaises affaires ou de mauvais rendement plutôt que l’inverse. Chacun sa stratégie d’investissement immobilier.

Petite question vaut-il mieux investir dans une ville comme Rouen ou dans une ville comme Bolbec ? Pour ceux qui ne savent pas, Bolbec c’est à côté de Beuzeville. Merci Google Maps 🙂

Réponse : tout dépend de votre profil investisseur et de ce que vous êtes à l’aise de faire.

Evidemment, il faut analyser les biens immobiliers au cas par cas et disposer d’une stratégie efficace comme nous vous le disons dans notre mini-guide de l’investissement immobilier disponible ici : https://www.u-flag.net/investissement-locatif-rentable-2021/

Voici quelques données qui peuvent être utiles et qui peuvent être obtenues de manière très simple :

Comment obtenir ces données, c’est tout simplement le rapport entre le prix au m2 des loyers pratiqués et les prix d’acquisition moyens en mars 2021. Ce ratio obtenu correspond au potentiel de rentabilité que l’on peut dégager d’un investissement immobilier dans la région.

Alors team Rouen ou team Bolbec pour mars 2021 ?

Même si Bolbec ne paraît pas attractive, cette ville de taille petite / moyenne dispose quand même d’un potentiel locatif de + de 10.000 habitants. Il convient de se renseigner sur l’évolution de la population, voire la température sur place, savoir s’il y a plus de propriétaires que de locataires pour affiner les résultats. C’est la ville de taille petite / moyenne qui obtient le meilleur résultat de rentabilité et il faut que les locataires restent dans votre logement donc vous pouvez leur offrir un bon service au prix du marché sans surévaluer pour gonfler artificiellement la rentabilité (soyez pessimistes). Certains investisseurs bâtissent leur stratégies uniquement sur ces petits détails et, en plus de ça, vous savez que les flux de population ont tendance à revenir vers ces villes-là et ces régions qui ont souvent été délaissées (Voir notre article sur l’exode urbain d’Août 2020)

Prix / m2 à l’achat

On ne le répétera jamais assez, les bonnes affaires se font à l’achat et non à la revente.

Revendre le bien immobilier que je détiens ? Pourquoi, puisque c’est rentable ?

A l’achat entre 750€ du m2 pour un bien à rénover et 1500 / m2 fourchette haute pour un bien déjà propre et dont les finitions seront peaufinées, cela équivaut à la ville de taille moyenne la plus rentable sur le papier selon le tableau ci-dessus.

Ce sera + bien sûr dans les hyper-centres des villes comme Rouen ou Le Havre ou bien encore dans les quartiers prisés excentrés.

A la location 8€ et 20€ par m2 cela donne une bonne fourchette de prix dans laquelle il faudra vous situer afin de ne pas être hors marché et de disposer de la meilleure offre qualité/prix.

Il est à noté que nous défendons ici la thèse de la rentabilité mais que certains investisseurs moins ambitieux préfèrent acheter un bien immobilier dans lequel ils se projètent eux-même ce qui caractérise souvent les primo-investisseurs. Nous respectons ce choix même si cela ne nous semble pas optimisé et cela reste un choix personnel afin d’être à l’aise avec le placement de son patrimoine. Chacun ses objectifs, le principal étant de disposer de toutes les cartes pour faire son choix en tant qu’acquéreur immobilier dans l’investissement locatif.

Rentabilite x2 en moyenne

Contrairement à certaines ville saturées comme Paris Lyon ou Bordeaux, les villes de taille moyenne peuvent représenter une multiplication par 2 de la rentabilité. Autrement dit il faut 2 fois moins de temps pour arriver à l’équilibre (« break even« ) et rembourser entièrement le coût de l’acquisition du bien immobilier. Un rendement de 8% par exemple permet de retrouver son prix d’achat au bout de 12,5 années et pourquoi pas envisager entre temps d’enchaîner les opérations. C’est le principe qu’utilise les rentiers, attention néanmoins au niveau d’endettement et à ne pas se retrouver coincer par ses investissements en cas de coup dur.

Pourquoi les grandes villes sont moins intéressantes ?

Quelques pistes pour vous éclairer (il y en a d’autres) :

Les copropriétés comprennent plus de lots alors que dans une ville de taille moyenne on peut même acheter un immeuble pour le même budget et donc on maîtrise les charges.

Les taxes locales sont plus chères et augmentent plus rapidement dans les grandes villes ainsi que le coût de la vie qui va avec.

Enfin on l’a dit plus haut mais la présence de plus d’acheteurs réduit les possibilités de négocier les biens immobiliers et donc en proportion la rentabilité est plus faible.

Conseils spécifiques

✅ Bien faire attention à l’emplacement et aux prestations proposées à vos locataires pour avoir un taux d’occupation maximal

✅ Vous n’êtes pas obligés d’avoir une zone géographique précise au départ pour ne pas limiter les villes à potentiel de rentabilité supérieur. Sachez néanmoins prendra en compte les frais de gestion si vous déléguez à une agence immobilière

✅ Avec un taux d’emprunt avantageux et un auto-financement sans dépassez 33% d’endettement, il existe beaucoup de pépites sur le marché. Voici des exemples de bonnes affaires immobilières

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