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Investir dans les immeubles de rapport en province, trop risqué ?

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Investir sur le long terme

Investissement patrimonial VS investissement pour un revenu complémentaire. Les deux idées sont compatible à la condition de ne pas être trop exigeant. Tous les investisseurs sont sur la même thématique.

Un investisseur patrimonial préfèrera sécuriser son placement dans un secteur prisé et connu au moment de l’investissement quitte à perdre en rentabilité car les prix au m2 seront plus élevés.

Tandis qu’un investisseur cherchant un revenu complémentaire et à développer son patrimoine afin de devenir rentier pourra se permettre de spéculer un peu plus sur les quartiers en évolutions, les travaux d’amélioration, la taille des villes à cibler, etc.

Il faut également penser au potentiel (agrandissement, combles à aménager, terrain constructible, etc).

Cela peut constituer de bonnes options sur le long terme même et un atout non négligeable même si dans un premier temps cela ne doit pas rentrer en ligne de compte dans le calcul de la rentabilité du bien immobilier.

Enfin, comme investir en immobilier se fait sur le long terme minimum 10 ans et en moyenne 20 ans, il faut aussi s’assurer de la pérennité du bien acheté. Il n’est pas nécessaire de se précipiter, il vaut mieux rater une belle occasion plutôt que d’être sûr d’en faire une mauvaise.

Vérifiez les documents transmis par le vendeur, demandez l’historique/l’histoire du bien, pourquoi le vendeur vend (dans le cas d’un immeuble rentable c’est + que pertinent)… Des questions bêtes qui peuvent permettre d’éviter le pire et l’acquisition d’un bien immobilier totalement dégradé par le temps surtout dans l’ancien à destination locative.

Ne pas compter sur la revente

A la différence de la rentabilité, beaucoup de primo-investisseurs ont ce postulat de réfléchir à la revente du bien immobilier dans lequel ils souhaitent investir. Oui mais voilà, il y a un problème associé à cette manière de penser.

Bien souvent trop préoccupés et obnubilés par la revente, les investisseurs (surtout lorsqu’ils débutent) oublient presque l’essentiel de la stratégie : l’achat en lui-même !

La bonne affaire se réalise à l’achat de par plusieurs composante de la thèse d’investissement et du profil de l’acquéreur :

  • La négociation du prix

Quels sont les défauts du bien ? Est-il en vente depuis longtemps ?

Si c’est rentable pourquoi est-ce en vente ?

Quels sont les possibilité d’évolution du bien ? De la ville ? De l’emplacement ?

  • L’impératif de rentabilité

Loyers nets perçus (avec déduction des taxes et charges) / Prix FAI/FNI (frais d’agence et de notaire inclus) = rentabilité nette

Remarque : on parle bien ici de loyers nets perçus après déduction de toutes les taxes et charges incombant au propriétaire (cf ci-après pour le détail)

  • La couverture des mensualités de crédit par les loyers

Faites un état des lieu de votre budget et de votre objectif soyez méticuleux et comparez, comparez, comparez. Un RDV avec un courtier en financement est indispensable si le recours au crédit l’est lui aussi.

  • La demande locative et risque de vacance

La vacance locative c’est lorsque votre bien est vide et que vous ne percevez ni les loyers et que vous avez les charges à prendre en compte en plus ! C’est une donnée primordiale à analyser car c’est la hantise de tout investisseur qui se respecte.

Le risque de vacance locative

« Je souhaite réaliser un investissement locatif rentable et sans risque »

Voici la problématique à laquelle les professionnels de la chasse immobilière sont confrontés.

Une étude montre qu’un appartement sur Paris acheté 300.000 euros tous frais compris et qui est loué en continu pendant 20 ans rapportera moins qu’un immeuble dans une ville de taille moyenne qui aurait un taux de vacance locative de 25% soit 1 an tous les 5 ans.

En moyenne, vous récupérerez votre capital investi sur l’appartement parisien en 25 ans tandis que vous le récupérerez en 15 ans sur un immeuble de rapport (frais et taxes déduites concernant les 2 types d’investissement

Cependant l’emplacement rassure toujours les investisseurs qui pensent à la revente, c’est le serpent qui se mord la queue ici. Chacun ses postulats de départs en tant qu’investisseurs même si la logique est souvent biaisée.

Autre cas :

Un immeuble peut ne pas être entièrement loué avant votre achat même s’il porte la dénomination d’immeuble de rapport car il est destiné à la location. Dans ce cas il faut tout prévoir pour qu’il soit opérationnel et rentable le plus vite possible après l’acquisition. Est-ce qu’il a besoin de travaux de rafraîchissement, d’une mise au goût du jour, est-ce que la demande locative est au RDV pour ce type de surfaces, etc. Tant de questions à poser AVANT l’achat dans la mesure du possible.

Par conséquent, en fonction des cas, Il y a donc des loyers potentiels à envisager. Il peut être mal loué, avec des loyers bas, ou être loué en loi de 1948, avec des baux très anciens, donc l’avenir ne peut être que mieux. Dans l’évaluation du prix, cela doit jouer à la baisse, avec l’espoir de voir votre rentabilité augmenter lorsque tout l’immeuble sera loué.

Négociation, négociation, négociation !

Les frais et taxes

1. Charges de copropriété

Inexistantes sur un immeuble de rapport en mono-propriété. Voici l’un des principaux avantages de ce type de biens immobiliers

2. Les autres charges

En revanche, ne pas s’y méprendre, cela ne veut pas dire qu’il n’y aura rien à faire ni à payer pour l’immeuble de rapport détenu.

Voici une liste des charges dite « récupérables » c’est-à-dire que ces charges peuvent être imputées au locataire sur le montant des loyers perçus :

  • électricité, 
  • eau,
  • gaz, 
  • ascenseur, 
  • entretien des espaces verts, 
  • gardiennage
  • entreprise de ménage
  • taxe d’ordures ménagères (cf taxe foncière)

Autre poste de dépense important mais commun à tous les biens immobiliers : la Taxe foncière

3. Taxe foncière

« La taxe foncière fait partie des impôts locaux dont le produit vise à alimenter le budget des collectivités locales. Elle comprend plusieurs taxes dont la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères. Seuls les propriétaires doivent s’acquitter de la taxe foncière (Plus d’informations). La taxe d’ordures ménagères est récupérable dans les loyers (comme vu ci-dessus).

Attention : Certaines collectivités locales sont plus gourmandes que d’autres, renseignez-vous au préalable pour ne pas vous retrouver avec une rentabilité dégradée de ce fait.

4. Frais d’entretien (ravalement, réfaction d’ascenseur, rafraîchissement au renouvellement d’un locataire)

Les frais sont indispensables, il y en aura. Cela fait partie de la vie d’un bien immobilier quel qu’il soit.

L’exemple typique sont les ravalements de façades qui ont lieu tous les 10 ans, demandez le détails au vendeur de l’immeuble et s’il dispose des devis et factures des réalisations passées.

Les locataires vivent dans votre bien immobilier, il y aura donc forcément des petits rafraîchissements à votre charge pendant la durée de la location ou au départ d’un locataire afin d’assurer la continuité des revenus et trouver rapidement un remplaçant.

5. Frais de gestion si délégation à une agence ou autre gestionnaire

Une agence immobilière peut s’occuper de la mise en location ainsi que de la gestion des locataires en place dans votre immeuble de rapport.

Comptez en moyenne 6 à 8% du montant des loyers même s’il est possible de trouver des start-ups disruptive sur le marché qui réduisent un maximum ces frais et font quand même un travail équivalent. Le seul hic c’est qu’elles ne sont pas encore implantées sur tout le marché français. A vous de voir ce que vous préférez et vous pouvez encore gérer vous-même si le temps et l’envie vous viennent.

Conclusion

Un bien immobilier destiné à la location doit être analysé méticuleusement afin de s’inscrire dans le projet de vie et la thèse d’investissement défendue par l’investisseur immobilier, et ce, qu’il s’agisse de sa première opération d’acquisition immobilière ou non.

Afin de bien choisir sa stratégie certains indicateurs sont à connaître, et faire preuve de méthodologie permettra de faire une bonne affaire à l’achat et de ne pas se soucier de la revente du bien.

Les risques sont présents comme dans tous les types d’investissements, ce qui constituera la réussite du projet sera la maîtrise de ceux-ci et l’anticipation des coûts qu’ils pourraient engendrer. La rentabilité peut être impactée sauf si la marge de sécurité de départ a été étudiée.

Afin de préparer au mieux son investissement il convient de bien définir les éléments financiers : budget, mensualités, prix d’acquisition, vacance locative, frais et taxes divers. Un professionnel peut être d’un grand soutien lorsqu’on se lance pour la première fois, sinon il faudra compter sur le temps à consacrer au projet et la formation personnelle de l’acquéreur-investisseur, cela ne s’improvise pas du jour au lendemain.

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