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Acheter un Immeuble de rapport ?

Image montrant trois immeubles de rapport en centre-ville d'une ville de taille moyenne pour les investisseurs locatifs immobiliers.

Acheter un immeuble est souvent une option qui s’offre à l’investisseur immobilier. Mais est-ce réellement une bonne idée ? On met longtemps à se poser la question et puis, quand on se la pose, on hésite tellement qu’on finit par abandonner devant l’immense tâche qui nous est réservée. En effet, s’il existe une multitude de biens immobiliers et de type d’investissements, il existe également une multitude d’immeubles sur le marché immobilier français et tout autant d’interrogations qui en découlent. 

L’immeuble est l’une des alternatives par rapport au studio, à l’appartement ou la maison qui sont des biens immobiliers « plus classiques » et plus communs sur le marché.

L’investisseur a deux solutions : l’immeuble peut : 

  • soit être mis en location (avec des locataires installés dans les logements) ; 
  • soit revendu « à la découpe » (en mode marchand de biens après des rénovations entreprises et une division en plusieurs lots par exemple). 

Dans le cas où l’acquéreur souhaite exploiter l’immeuble en louant à des particuliers, il s’agira d’un immeuble de rapport. 

L’expression « Immeuble de rapport », comme son nom l’indique, évoque un immeuble qui rapporte des loyers de manière récurrente. Ces loyers étant payés par plusieurs personnes occupant les lots qui composent l’immeuble (et non par un seul locataire) multipliant ainsi les sources de revenus en augmentant la rentabilité de l’ensemble immobilier. 

Il faut néanmoins faire très attention avec l’immeuble de rapport car il ne s’agit pas toujours d’une solution miracle (comme bien souvent en immobilier d’ailleurs).

Il est largement préférable que le propriétaire bailleur soit formé et/ou aguerri par une précédente expérience.

En effet, le propriétaire d’un immeuble obtient plusieurs avantages du fait des loyers (revenus récurrents) mais doit composer avec certains inconvénients qu’il faut impérativement analyser avant de se lancer. Ce n’est pas pour rien qu’il est souvent déconseillé pour un premier investissement de s’attaquer à un si gros morceaux. 

Bien entendu, tout dépend du budget consacré à l’acquisition du bien immobilier en question et de l’objectif poursuivi avec cette acquisition immobilière car il faut analyser les situations patrimoniale et fiscale de chacun au cas pas cas avec une grande méticulosité. 

Faisons le tour ensemble des avantages et inconvénients afin d’en savoir un peu plus ! 

AVANTAGES : 

Le prix d’achat

Le prix d’achat au mètre carré sera moins élevé pour un ensemble de lots vendus à un seul acquéreur (achat en bloc de l’immeuble) que pour les mêmes logements vendus séparément à différents acquéreurs. Cela dépend également des emplacements convoités par l’acquéreur et notamment en fonction des villes où il souhaite investir son capital.

Les frais 

Les frais inhérents à l’acquisition de l’immeuble seront moins élevés que pour plusieurs lots un par un. 

On peut citer les frais de notaires découlant de l’acquisition de l’ensemble immobilier qui ne seront payés qu’une fois au lieu d’être multipliés par le nombre de lots que vous souhaitez acquérir. Il en va de même pour les frais d’agence(s) immobilière(s) et pour les frais liés à l’emprunt le cas échéant. 

Des frais en moins sont synonymes de rentabilité supplémentaire et c’est ce que cherche un investisseur immobilier locatif avant toute chose. 

Maîtrise des différentes charges 

Faiblesse des charges foncières par rapport à la propriété de plusieurs biens séparés en localisation. 

Les charges de copropriété sont également un élément à prendre en compteExemple concret une copropriété cela plombe la rentabilité. Sur une petite surface de 50 m2 avec un beau potentiel locatif autour des 500 euros par mois par exemple et dans une ville pas trop chère aux alentours de 1500 euros du m2, on se retrouve avec une rentabilité brute 

d’où l’importance capitale de calculer le rendement / la rentabilité immobilière en net et non pas en brute comme le font la plupart des primo-investisseurs ou les vendeurs afin de gonfler artificiellement les chiffres et vous donner une occasion en or qui se révèlera être un gouffre financier. Attention cela ne veut pas non plus dire qu’il n’y a aucune copropriété qui n’a jamais été rentable, tout dépend de la situation mais en générale on essaye d’éviter les grosse copropriétés 

Gestion Locative simplifiée 

Tous vos biens sont à un seul endroit, vous pouvez choisir un emplacement proche de votre résidence principale et tout gérer vous-même au lieu de déléguer à une agence immobilière qui vous prendra encore des frais supplémentaires. l’acquéreur de l’immeuble qui devient le propriétaire bailleur peut alors percevoir les loyers lui-même et se déplacer en cas de problème, cela booste la rentabilité et permet de rapidement se créer un revenu supplémentaire en échange d’un peu de temps libre. 

Besoin de trésorerie / liquidités 

En cas de coup dur de la vie ou une idée de projet parallèle (que ce soit dans immobilier ou dans un autre type de projet), vous aurez la possibilité de revendre un ou plusieurs biens sans devoir vendre l’ensemble immobilier (en fonction des contrats de location établis bien entendu)

Administratif : 

Vous êtes seuls à prendre les décisions pour les travaux, pas d’assemblée générale de propriétaires (co-propriétaires plus exactement) où il faut obtenir l’approbation de tous afin de pouvoir effectuer des travaux ou à l’inverse ou vous êtes soumis aux charges votées alors que vous auriez procédez autrement pour différentes raisons (autres priorités, pas de liquidités disponibles, vous auriez attendu de mettre un nouveau locataire dans le logement afin de rentrer dans vos frais car l’ancien est parti depuis peu, etc, etc…)

Cela n’empêche pas les autres démarches comme les demande à la mairie ou les voisins si cela vous y oblige mais cela réduit nettement les obstacles à vos projets immobiliers liés à votre bien immobilier. 

Possibilités de revente par lots 

« A la découpe » en mode marchand de biens. 

Attention à l’impôt sur la plus-value mais cela permet une opération rapide, et ce, pour plusieurs motifs. Par exemple, enchaîner les opérations, se dégager un salaire grâce à cette activité pour en faire sa profession, dégager un apport supplémentaire rapidement pour acquérir sa résidence principale, se faire une notoriété dans le milieu et des contacts, etc, etc…

INCONVENIENTS 

La revente

Lors de la revente, vous devrez effectuer les travaux nécessaires afin de diviser les lots correctement et répondre ainsi aux différentes normes ou tout simplement pouvoir diviser le ou les lots que vous souhaitez vendre et garder les autres biens immobiliers en votre possession et garantir les différents accès aux logements.

Le régime de la co-propriété

Il conviendra également à ce moment-là de se conformer aux lois en vigueurs et de constituer une co-propriété en bonne et due forme (cas de la revente partielle du bien immobilier). L’ensemble des règles concernant les partie communes et la représentation du syndicat de copropriété (ensemble des co-propriétaires) et de la copropriété seront organisées par le syndic qui peut être bénévole ou un tiers à l’immeuble.

Les frais imprévus et généralisés

Des frais plus élevés qui peuvent aller très vite. En effet, vous maîtrisez vos charges mais si un imprévu menace l’ensemble de l’immeuble, les frais occasionnés peuvent vite se voir grimper. Souvent, les problèmes engendrés par l’entretien normal de l’immeuble ont des répercussions sur l’ensemble des lots et donc il est fortement conseillé de garder une somme allouée à ces imprévus qui ne serait pas pris en charge par les assurances. Cela évite de laisser traîner et cela rassure tout le monde (locataires comme propriétaire)

Le mieux est également de se faire conseiller par un tiers impartial en ce qui concerne les assurances car il y en a beaucoup, il faut absolument travailler son réseau de professionnels de l’immobilier et du financement afin de mettre toutes les chances de son côté.

La qualité et les prestations

Afin d’éviter un « turn-over  » trop conséquent et ainsi vous compliquer la gestion locative, vous devrez mettre en place des prestations de meilleures qualités (mobilier, matériaux, prestations accessoires), tout ce qui peut améliorer le cadre de vie est bon à prendre car il faut éviter à tout prix la vacance locative. En revanche, bien évidemment, cela représente un coût fixe mais aussi un coût annuel d’entretien et/ou d’amélioration afin de maintenir le niveau de prestation et ne pas décevoir les locataires en place dans l’immeuble de rapport.

La fiscalité

La fiscalité est également un gros point à prendre en compte pour la gestion de votre bien immobilier et les revenus tirés de ce dernier. Pour la gestion d’un patrimoine immobilier, il est indispensable de déterminer la lfiscalité qui sera applicable à votre situation personnelle, on en parle de temps en temps dans nos dossiers mais cela reste un décision propre à chacun. 

La fiscalité dépend également du type de biens dont on perçoit les loyers. Si on a des petits studios individuels ou encore un grand appartement avec plusieurs chambres en colocation, on aura tendance à vouloir louer meublé, et dans ce cas-là, le nom propre ou la SCI feront découler deux régimes d’imposition qui sont bien différents. Et ce régime d’imposition choisi, car il s’agit bien d’un choix à faire, viendra se rajouter en supplément par rapport à vos autres impôts « habituels » (impôt sur les revenus, impôt sur la fortune immobilière, impôt sur les sociétés, flat tax, etc.)

Faites bien attention à l’abus de droit car l’administration ne rigole pas avec la perception des loyers et le recouvrement des impôts. Si un doute vous prend, prenez les conseils d’un professionnels expert-comptable ou notaire voire même un avocat si vous avez des documents plus complexes nécessitant un accompagnement plus juridique que financier. 

CONCLUSION 

En résumé, beaucoup d’options s’offrent à l’investisseur en immeuble de rapport locatif. Les rendements / les rentabilités sont bien souvent supérieures pour les raisons évoquées en première partie de ce dossier (prix d’achat, maîtrise des charges, gestion locative simplifiée), en revanche, cela peut vite devenir un gouffre financier en cas de vacances locatives répétées, de détérioration de l’immeuble ou de mauvais choix de la fiscalité.

La stratégie d’acquisition est primordiale et consister en : 

  • un choix méticuleux de la ville (avec un rapport location au m2 VS prix à l’achat avantageux)
  • un choix sur la rénovation de l’immeuble (refaire à moindre coût vaut mieux que d’acheter trop cher). Les contacts de votre réseau vous seront précieux.
  • un emplacement irrésistibles qui limitera la vacance locative et vous optimisera votre rentabilité 
  • une fiscalité adaptée à votre situation patrimoniale personnelle

Afin de disposer de l’ensemble des informations dont vous avez besoin ou encore de prendre les contacts des personnes qui vont aider tout au long d’un projet de cette envergure, vous pouvez nous joindre à tout moment à notre adresse email : contact@u-flag.net

Il existe également un article complet concernant les règles de l’investissement immobilier de manière plus générale :

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