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Etre locataire ou propriétaire ?

Une signature d'un acquéreur immobilier au compromis de vente de sa nouvelle maison dont il devient propriétaire.

Propriétaire VS locataire : Une analyse personnelle

Cette question se pose pour beaucoup, surtout en 2020 étant donné la situation économique. Il est important de regarder son projet de vie dans l’ensemble et l’endroit où l’on veut vivre dans 5, 10, 20 ans … mais il est également intéressant de tenir compte des données financières de cet endroit pour savoir si c’est le bon moment ou non.

Même si l’analyse pour se décider sera surtout basée sur la situation personnelle, il faut pousser la réflexion. Souvent on est trop occupés par les soucis du quotidien pour se les poser ou bien on ne sait pas par où commencer. D’autant plus que les informations qui arrivent sont souvent toutes différentes selon les sources (famille, réseaux sociaux, professionnels de l’immobilier, etc) donc on se retrouve un perdu et c’est normal. Nous sommes convaincus qu’il y a une réflexion personnelle à mener sur ces sujets et que ce n’est qu’une question de volonté.

Il y aura toujours des propriétaires et des locataires quel que soit votre marché immobilier. Et ce n’est même pas une question de financement avec des taux d’intérêt en baisse ou en hausse. Les taux d’intérêt sont ce qu’ils sont et l’important c’est la différence entre ce qui rentre tous les mois et ce qui sort, et ce, surtout lorsqu’on souhaite arrêter de payer un loyer « dans le vent ».

Cependant il ne faut pas croire non plus que votre résidence principale vous fait économiser à tous les coups. Si la différence entre louer un bien en restant locataire et payer une mensualité de résidence principale plus chère est trop grande, il faut peut-être envisager l’investissement en 1er (même si ce n’est pas la norme et même si votre établissement bancaire est plutôt fermé à l’idée). Envisagez la piste de l’investissement mais ne foncez pas tête baissée non plus car, comme précisé au début, cela reste propre à chaque situation…

Propriétaire VS Investisseur en immobilier locatif : Les indicateurs à regarder

Prendre la décision d’investir dans un bien immobilier en fonction de l’endroit et du potentiel locatif comparé au niveau des prix de l’endroit en question est primordial. Il existe des indicateurs à regarder.

Doit-on acheter ou restez locataire si c’est plus intéressant ?

Prenons un chiffre clef comme le ratio « Location sur Acquisition » (rent to value ratio en anglais) qui prend en compte la valeur locative et la valeur marchande du bien immobilier dans une ville donnée. En fonction de votre emplacement, ce ratio n’est pas le même et, par conséquent, le taux de rentabilité variera aussi.

Ce ratio « Location sur Acquisition » permet de savoir si vous devez occuper votre propre appartement ou votre maison en tant que locataire ou en tant que propriétaire. Il suffit simplement de diviser le coût du loyer moyen avec le coût d’acquisition moyen dans votre ville. Bien sûr, il ne s’agit que d’une moyenne et il conviendra de comparer ce qui est comparable.

Les chiffres obtenus ne seront pas équivalents (même dans le même quartier) en fonction de la surface du bien immobilier trouvé par exemple.
C’est pourquoi dans un second temps, il faudra calculer ce ratio au m2.

En proportion, un studio se loue généralement plus cher au m2 qu’un Duplex de 120m2. Idem si les taxes locales sont plus élevées, il y a des chances pour que le loyer et vos charges le soient aussi (mais pas tout le temps).
C’est d’ailleurs souvent ce qui est regardé en premier par un investisseur assez libre au niveau de l’emplacement : trouver la ville qui donne le plus de rendement en ayant le moins de charges possibles (taxe foncière par exemple).

Enfin il est aussi bon de rappeler que nous parlons uniquement en terme de revenus car lorsqu’on on investit en immobilier locatif on ne pense pas à l’éventuelle plus value ni même au renforcement de son patrimoine. Spéculer sur une plus-value à venir dans 20 ans n’est pas réaliste lorsque l’on cherche à se créer un revenu supplémentaire dans l’immédiat (dès la réalisation de l’investissement).
D’autant plus qu’il est impossible de prévoir les aléas de la vie qui pourraient venir modifier nos plans de manière positive ou négative.

Il s’agit d’un jeu de probabilités calculant le risque le plus précisément possible et les bénéfices potentiels tirés de cette prise de risque. Le tout est de minimiser le risque tout en maximisant les bénéfices afin de faire penchant les probabilités en notre faveur.
L’investissement immobilier est fascinant car il n’est pas si compliqué lorsqu’on arrive à éviter les erreurs basiques mais peut s’avérer être un véritable gouffre financier si les calculs sont ignorés ou mal calibrés au début. Cerise sur le gâteau, cela peut également plomber votre capacité d’endettement.

Notre logique étant basée sur l’emplacement et sur le profil des villes où l’on souhaite investir la question est :
Est-ce que votre emplacement mérite que vous investissiez ou devez-vous regarder ailleurs ? L’investissement immobilier locatif, c’est sur le long terme.
D’autres questions à se poser :
Devez-vous revendre votre résidence principale pour trouver un logement en location ailleurs et louer cette même résidence principale afin de profiter de la différence de loyers ?
Devez-vous arrêter de payer un loyer pour rien ?

Pour vous aider, dans un article précédent, nous avons classé les villes qui sont les plus rentables en fonction de leur région. Il en existe d’autres mais ce sont les principales.

En résumé :

Etre locataire s’expose à moins de tracas qu’un propriétaire. Le locataire peut également faire valoir qu’il est plus libre de déménager en cas d’imprévu
Egalement, le coût pour se loger est légèrement inférieur pour un locataire et la mobilité est possible assez facilement.

En revanche, à terme, un locataire ne se sera pas constitué un patrimoine immobilier sauf s’il envisage l’investissement en parallèle ou s’il utilise d’autres classes d’actifs (actions, obligations, etc) avant de se constituer ce patrimoine immobilier.

Etre propriétaire reste intéressant mais tout dépend l’endroit et la stratégie à long terme (quand acheter résidence principale et quand acheter son investissement locatif ? Et surtout lequel faire en 1er?).
Le (futur) propriétaire devra bien se former et/ou bien s’entourer afin de ne pas plomber son épargne ou sa capacité d’endettement avec un premier investissement ne rapportant pas plus que ce qu’il ne coûte

Vous pouvez aussi regarder notre mini-guide de l’investissement pour aller plus loin => Mini-guide de l’investissement

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