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Comment analyser votre capacité d’endettement ?

Homme qui réfléchit difficilement sur l'ordinateur posé sur le bureau avec des objets dont un café un appareil photo une plante un bloc note et un clap.

La regle des 33% de TAUX D’ENDETTEMENT

Vous vous êtes toujours demandés quels étaient les critères de sélection des dossiers par les professionnels du crédit immobilier ? Voici la réponse ! (PS : lisez jusqu’au bout, petite astuce à la fin de l’article)

« Les banquiers ne prêtent pas au-delà de 33% ». Oui, la règle s’est encore resserrée assez récemment avec une recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). En France, le HSCF est chargé d’exercer la surveillance du système financier. La recommandation datant de décembre 2019 est un sujet récurrent chez les investisseurs immobiliers qui enchaînent les projets.

Le principe général est le suivant : un taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que ce dernier n’excède pas 33% et la durée de l’emprunt doit être limitée à 25 ans. Le montant des mensualités ne doit pas non plus excéder 1/3 des revenus nets du ménage qui emprunte.

Tout principe qui se respecte a ses exceptions et la recommandation n’y déroge pas. En effet, une marge pourra être appliquée quant à la quantité de crédits octroyés par les établissements. Un peu de flexibilité est donc apportée ici avec la possibilité de dépasser de15% les nouveaux crédits ne respectant pas les 33%. Cependant, cette exception vaut surtout pour permettre aux emprunteurs ‘acquérir leur résidence principale notamment pour la majorité des primo-accédants.

On ne va pas se mentir, cela fait que ces recommandations (ajoutées à la crise sanitaire) ont amené les établissements de crédit à regarder majoritairement les meilleurs dossiers.

Cependant, sur internet, beaucoup se vantent d’avoir fait + de 33 %. Mais comment font-ils ? Le secret : un reste à vivre cohérent et bien souvent d’autres opérations prouvant que leur modèle économique est viable.

EXEMPLE CONCRET de TAUX D’ENDETTEMENT

Comment est-ce qu’on calcule ce taux d’endettement, qu’est-ce que le banquier va regarder exactement ?

Le banquier va prendre l’ensemble des rentrées d’argent et établir un profil de risque car, pour lui, c’est vous qui représentez son investissement à lui. 

D’abord il va regarder les rentrées d’argent, s’il y a des salaires, des aides éventuelles, si vous louez déjà des biens, etc. Et ensuite il va venir retirer de cela les différentes charges que vous pouvez avoir (loyer, autres crédits, frais récurrents, autres charges diverses et variées). Il établit un vrai budget global de l’emprunteur (que l’on peut aussi voir comme étant la capacité financière).

Exemple grossier : un couple qui gagnent 3000 chacun puis ensuite on retranche le prêt de la résidence principale qui est par exemple de 1500. On obtient un taux d’endettement d’environ 25%, ce qui laisse un peu plus de 500 euros pour un emprunt (1500 + 500 = 2000 = 33% de 6000 euros).

Là où le calcul devient intéressant c’est quand le bien est par exemple loué à 1000 euros et que ces mêmes 1000 euros viennent compenser les 500 euros de crédit que l’on rajoute avec ce nouvel emprunt. A noter ici qu’une autre règle sera appliquée par le banquier : 70% de ce que vous gagnez sera retenu pour obtenir vos revenus nets (puisqu’il faut tenir compte de la fiscalité également). 

Si on résume, le couple en question aura 6000 + (1000 x 70%) = 6700 euros de revenus et ils auront 1500 euros de crédit en tout, ce qui fait un taux d’endettement à un peu plus de 20% dans notre exemple. Le problème, c’est qu’à chaque opération notre couple perdra de la capacité d’emprunt. Pour l’instant, ils restent dans les clous grâce aux nouveaux loyers qu’ils toucheront et qui sont supérieurs au mensualités du nouveau crédit.

L’importance du reste à vivre

Bon d’accord, ça c’est la théorie, mais comment dépasser les 33% ? Suis-je vraiment dans une situation désespérée pour mon projet immobilier ? Oui et non. Tout dépend de votre niveau de revenus.

En effet, le mystère réside dans les calculs du banquier et notamment celui du reste à vivre. Le reste à vivre correspond à la somme qu’il vous reste en poche une fois que vous avez versé vos mensualités (limitées 33 %). Le reste à vivre est le minimum qu’il vous faut pour gérer les dépenses du quotidien comme les courses, les vêtements, les transports, les abonnements culturels et sportifs, etc. Seul votre banquier a accès à ces informations si vous détenez un compte chez lui. Sinon, il ne connaîtra pas votre historique.

Si vous allez au-delà des 33% mais que vous avez de bons revenus à côté et donc un bon reste à vivre, le banquier sera capable de vous financer car vous représenterez un risque moindre. Attention quand même, il vous faudra certainement vous battre et être convaincant car vous rentrez à ce moment-là dans les quotas de dépassement dont nous avons parlé au tout début de l’article.

Petite astuce : il vous faudra prouver la viabilité de votre projet et, pour ce faire, tout est bon. Ce qui aura le plus de poids, c’est un dossier en béton avec, par exemple, des attestations de valeur locative du bien envisagé. Celles-ci devront êtres établies par des professionnels de l’immobilier ayant une bonne réputation dans votre secteur. Egalement les anciens loyers appliqués par l’ancien propriétaire rentreront dans le calcul global. Enfin, encore mieux, le bien envisagé à l’achat est en partie ou en totalité loué ! Non seulement vous avancez sereinement pour vos premières rentrées d’argent mais vous arrivez avec un dossier très solide auprès de votre conseiller qui ne demande que cela.

Mon courtier peut-il vraiment m’aider ?

La réponse est OUI. Un courtier avec de l’expérience en matière d’investissement immobilier est la solution ultime si vous êtes perdus car le courtier bénéficie d’accords négociés en fonction du volume d’affaires et de la relation d’affaires avec l’établissement de crédit. En général, plus le volume est grand et plus ils peuvent négocier de bonnes conditions comme le taux et les mensualités… mais également les garanties et assurances adossées à votre crédit.

Le courtier immobilier accompagne son client dans la recherche d’un prêt immobilier en récapitulant ses besoins et sa capacité de financement. Le courtier indique les différentes options qui s’offrent à son client et l’assiste dans la constitution du dossier de financement afin qu’il soit le plus solide possible. Lorsque le dossier est présenté aux différents établissements de crédit, il est également dirigé aux bons endroits et aux personnes qualifiées afin de trouver une solution constructive, ce qui engendre un gain de temps non négligeable. Taux négociés au plus juste, durée d’emprunt idéale et mensualités adaptées sont des éléments essentiels… Pour trouver d’autres informations nécessaires, nous avons analysé le rôle du courtier immobilier plus amplement.

CONCLUSION HATIVE

Les informations de cet article sont susceptibles d’évoluer avec la législation et la pratique. Nous espérons avoir démystifié les démarches à effectuer afin de vous faciliter la tâche. Dans le cas contraire, se faire aider par un professionnel peut faire gagner beaucoup de temps et économiser son quota de cheveux blancs.

Allez-vous sauter le pas grâce à ces informations ? Dîtes-nous tout et à bientôt pour d’autres infos objectives grâce à U Flag ! 

2 réflexions sur “Comment analyser votre capacité d’endettement ?”

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