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Comment choisir le BON investissement immobilier ?

Investissement immobilier

Pas celui du voisin, celui qui est FAIT pour VOUS. 

LE PROFIL INVESTISSEUR : 

Vous y avez déjà réfléchi ?

Ce profil d’investisseur en immobilier a une importance capitale. Il est présent dans tout domaine des investissements mais doit être particulièrement étudié avant de se lancer dans l’immobilier. Il comporte plusieurs volets dont les principaux sont :

  • Votre niveau de tolérance au risque
  • Vos objectifs patrimoniaux à long terme 
  • Votre revenu actuel et le revenu que vous souhaitez obtenir. 

Minimum nécessaire ? Niveau de vie idéal ? Diversification de vos actifs ?

Peu importe ce que vous cherchez, vous pouvez trouver quelque chose qui vous correspond. 

Un gestionnaire de patrimoine pour aider au début mais certains investisseurs préfèrent le « Do It Yourself ». Question de point de vue et de temps disponible pour faire ses recherches.

MON EXEMPLE PERSONNEL

Je cherche un investissement entre 6 et 10% nets

(oui j’investis aussi à titre personnel)

Pas de CDI, un peu de patrimoine et d’épargne grâce à de bons investissements précédents. Il faut en faire quelque chose pour que ça travaille à ma place.

Comment ça se passe dans cette situation ? L’objectif est de multiplier les opérations immobilières (4ème en cours…) 

LE bien rentable actuellement pour MOI :

  • Immeuble mono-propriété (pas d’autres copropriétaires)
  • Ville de taille moyenne
  • Emplacement sécurisé 
  • Déjà loué à minimum 2/3 
  • Minimum de travaux 

En cherchant rapidement grâce à mon réseau professionnel et quelques réflexes de chasseur immobilier, je trouve en 1h : 

  • 30 Immeubles entre 75.000 et 200.000 euros
  • Villes entre 20.000 et 80.000 habitants 
  • Centre-ville à chaque fois
  • Pas de copropriété
  • 12 immeubles sont loués à 100% (rentabilité immédiate)

Pas besoin de se compliquer la vie ni de disposer d’1million d’euros non plus !

Cibler les villes à fort potentiel et sous le radar des autres investisseurs immobiliers classiques.

Pas besoin d’emprunter forcément même si c’est plus rapide d’enchaîner les opérations. Ici, c’est juste pour me constituer un revenu complémentaire stable et accumuler au maximum des rentes immobilières.

On parle ici d’investissements avec offre au prix affiché, ce que je compte négocier est en BONUS pour plus de rentabilité !

Pourquoi le vendeur se débarrasse de quelque chose de rentable sera ma première question, et si ce n’est pas cohérent, je zappe immédiatement. 

LES A PRIORI SUR LA QUESTION

« C’est trop risqué, il est fou ! Il faut investir à Paris et c’est tout »

« C’est pas exceptionnel non plus, il y a mieux »

Oui vous pensez peut-être ça parce que vous avez une autre approche en tant qu’investisseur, en tant qu’épargnant ou en tant qu’être humain tout simplement. Egalement vous pourriez avoir différents horizons de temps tout simplement pour faire fructifier votre patrimoine.


Bien souvent, trop de questions sans réponses aboutissent souvent à l’abandon d’un projet.

« On a besoin un exemple concret »

EXEMPLE DE L’IMMEUBLE DE RAPPORT INTERESSANT 

Quand on est décidés on fonce ! 

Au sein de ces 30 recherches voici celui qui retient le plus mon attention.

  • Immeuble rénové récemment
  • 125.000 euros de budget FAI (frais d’agence inclus)
  • 135.000 avec frais de notaire.
  • Immeuble mixte / ville de taille moyenne 40.000 habitants.
    • 1 commerce-restaurant et 1 appartement
    • Rentabilité brute 11%
    • Rentabilité nette 7,5%

NB : Si vous avez un emprunt avec les taux d’intérêts pratiqués actuellement on obtient un auto-financement 3% (après déduction des mensualités)

  • Loyers commerce : 489€ mensuels / Loyers appartement : 464€ mensuels (soit 11436€ annuels)
  • Taxe foncière : 850€ annuels
  • Assurance PNO : 450€ annuels
  • Pas de charges de copropriété
  • Pas de mensualités de crédit immobilier

NB : Cash flow net (en cas de financement): 337€ mensuels

Il faudra bien entendu tenir compte de la fiscalité qui est propre à chaque investisseur immobilier. Plus d’infos ici si besoin.

En conclusion, on distingue 2 situations : 

  1. Sans financement, je puise dans mon épargne pour me constituer un revenu supplémentaire de 590€ / mois que je vais mettre de côté. 
  2. Avec financement, la marge est réduite car il faut rembourser les mensualités du crédit mais l’opération est « gratuite », c’est ma capacité à emprunter et le « pari » sur l’avenir que fait l’établissement bancaire envers moi qui est intéressant. 

En gardant en tête la répartition suivante :

  • 20% en épargne de sécurité 
  • 10% pour les rafraîchissements 
  • 70% pour l’apport futur 

Cas n°1 : En 8-10 ans, je peux me constituer un très très bon pécule financier pour une autre opération immobilière rentable.

Cas n°2 : En 12 ans je constitue le même patrimoine financier que ci-dessus dans l’hypothèse sans financement. 

Alors l’immeuble de rapport et l’investissement immobilier, c’est ce que vous croyiez ? Avez-vous d’autres critères de réflexion ?

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