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C’est quoi un immeuble de rapport ?

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ? 

Vous avez déjà peut-être entendu l’expression mais savez-vous vraiment ce qui se cache derrière ? 

Un immeuble… Tout d’abord c’est un immeuble. 

C’est-à-dire un bien immobilier comprenant plusieurs lots avec la même destination ou non (à destination d’habitation ou commerciale)

Un immeuble peut donc être un immeuble d’habitation avec des résidents locataires ou des copropriétaires. Dans le cas d’un immeuble de rapport à destination d’habitation , il y a évidemment que des locataires même si en fonction des spécificités du bien immobilier, il peut y avoir des exceptions dans certains cas très limités. 

L’idée est que l’immeuble entier est la seule propriété d’une seule personne (ou d’une société dédiée). On appelle cela la mono-propriété. 

Dans le cas d’un immeuble comprenant une partie commerciale ou libérale, c’est la même chose à la différence que nous appellerons cela un immeuble de rapport mixte (immeuble mixte) car il y a une mixité dans les destinations des différents biens immobiliers (lots) composant l’entièreté de l’immeuble. 

Après nous être attardés sur le terme « immeuble », il s’agit maintenant de définir le terme « rapport »

Pourquoi un immeuble est dit « de rapport »

Pour la simple et bonne raison que ce dernier existe afin de rapporter. L’immeuble détenu a un objectif de rentabilité avec une analyse de rentabilité en fonction du prix d’acquisition et des revenus dégagés par la location des lots composant l’immeuble.

Il s’agit là d’un retour sur investissement visé par e propriétaire de l’immeuble de la même manière qu’un investissement en bourse dans une action à dividende par exemple.


Le retour sur investissement est analysé en fonction d’un calcul prévisionnel correspondant à un taux de rendement.

Plusieurs paramètres rentrent en ligne de compte tels que le prix d’acquisition à l’achat, les coûts de maintenance et de gestion et les revenus nets tirés des loyers perçus par les locataires en place dans les différents lots dont l’immeuble dispose. 

Comment en trouver un ? 

La question de la recherche d’un immeuble de rapport rentable dépend du profil de l’investisseur :

  • Budget alloué 
  • Situation géographique
  • Temps à y consacrer (recherche et gestion locative ensuite)
  • Appétence au risque
  • Travaux éventuels
  • Coûts de maintenance et d’entretien 
  • Fiscalité 

Après avoir déterminé les objectifs de l’investissement en fonction du projet de vie et du profil investisseur, il est possible de trouver des zones géographiques plus ou moins encombrées par d’autres investisseurs où la concurrence sera plus ou moins rude. Moins la concurrence est rude, plus les opportunités existe et moins de temps il faudra pour trouver une bonne affaire.

En France, il y a une congestion dans les grandes villes due aux taux d’intérêt extrêmement bas. Historiquement, quand l’argent ne coûte rien et que l’emprunt est facilité, le prix des actifs explose. Mais pas partout. Certains secteurs sont encore ignorés et il convient alors d’analyser. 

Thèse d’investissement pour 2022 :

La thèse défendue par U Flag est qu’il vaut mieux trouver un investissement immobilier à 8% nets pouvant parer n’importe quel aléa au cours de la vie de l’immeuble plutôt que de minimiser les risques et la rentabilité pour peut-être quand même faire face à des imprévus qui peuvent rapidement plomber la rentabilité.

Faire sortir plus d’argent qu’il n’en rentre ne devrait pas être normal pour un investisseur. Les bonnes affaires se font à l’achat avec une bonne négociation et une bonne analyse.

Nous analysons la liste des villes rentables et leurs spécificité :

  • Situation géographique, 
  • Lieux stratégiques dans la ville,
  • Population et demande locative, 
  • Loyer moyen au m2
  • Taxes locales 

Aujourd’hui, même si la liste des critères peut être plus ou moins longue en fonction du profil de l’investisseur immobilier, nous savons que les villes de taille moyenne (comprises entre 20.000 et 150.000 habitants) offrent le meilleur compromis entre rentabilité et sécurité. Après tout dépend des objectifs à long terme déployés.

Est-ce-que l’investisseur immobilier veut prendre son temps pour avoir un salaire complémentaire ?

Ou est-ce que l’investisseur veut enchaîner rapidement les opérations pour devenir rentier ?

Les objectifs fondent donc la stratégie et l’analyse des biens immobiliers qui se présentent doit être adaptée et cela aide lorsqu’on sait où chercher et quel est le but poursuivi.

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