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Les 3 types d’investissements immobiliers prisés

Un investisseur qui calcule la rentabilité de son investissement locatif sur son ordinateur en prenant des notes avec un stylo.

Investissements locatifs classiques (logements simples) : 

  • Appartement pour étudiants : 

En ce qui concerne l’appartement loué à des étudiants. La première question sera toujours l’emplacement évidemment mais ensuite vous devrez aussi déterminer si vous souhaitez disposer d’un bien que vous louez à une personne seule ou un bien que vous louez en colocation. 

L’appartement loué seul permet d’avoir une seule rentrée d’argent et un seul locataire à gérer. 

En revanche cela veut dire que les frais intrinsèque au bien immobilier et qui incombent au propriétaire doivent être comblés par les seuls revenus du locataire et que votre rentabilité pour être moins élevée que certains autres types d’investissements. Sur le papier ces la solution idéale mais dans les chiffres il y a une toute autre réalité. Il faut savoir aussi qu’il y a beaucoup de concurrence sur ce type de biens immobiliers et ce type d’emplacements (+ les résidences étudiantes qui proposent des prestations dédiées). En effet, les budgets sont moins élevés pour les acquéreur et la demande sur le marché reste élevée chaque année quelque soit la ville en question (emplacement à côté des universités ou écoles spécialisées). Cela se traduit en règle générale par des prix au m2 plus élevé, qui dit forte demande et offre limitée, dit augmentation des prix à l’achat. A vous de voir ce que vous préférez car la sécurité d’atteindre un taux d’occupation optimal est aussi un paramètre à prendre en compte, même au détriment de points de % de rentabilité. 

La colocation est intéressante car elle regroupe plusieurs sources de revenus au même endroit et permet aussi de diversifier la responsabilité que chaque colocataire a envers le propriétaire investisseur. En effet, la « solvabilité » des différents locataires du logement peut être solidaire, c’est-à-dire qu’il est possible d’instaurer la solidarité entre les colocataires si l’un d’entre eux ne peut/veut pas payer pour une quelconque raison).

En revanche cela rajoute du travail administratif et de l’organisation en terme de gestion locative puisqu’il faut gérer les changements chez les colocataires dès lors que l’un d’entre eux donnerait son préavis de départ de votre bien immobilier locatif. Beaucoup de turnover à prévoir, et il vaut donc mieux être à proximité de votre bien immobilier si vous assurez vous-même la gestion locative de votre colocation.

  • Appartement d’une plus grande surface :

Exemple : 3 ou 4 pièces pour jeune couple avec enfant(s)

Ce type d’investissements immobiliers est en théorie un investissement plus conséquent et plus long mais qui, une fois réalisé, est plus pérenne et plus sécurisé en terme de taux d’occupation. Au niveau de la gestion locative, ce type d’investissement permet de se préoccuper de la vacance locative que quelques fois tout au long de votre investissement sur 15 ou 20 ans minimum. En effet, un couple avec enfant aura tendance à se projeter sur plusieurs années avant d’arriver dans votre logement, et ce, jusqu’à entamer leur propre processus d’acquisition immobilière plus tard ou continuer d’être locataires mais avec un autre besoin en terme de mode de vie (exemple : devoir déménager ailleurs afin d’améliorer le confort ou obtenir avoir une chambre supplétoire ou autre raisons). 

  • Maison pour couple ou personne âgée ou retraités :

La logique de la maison pour couple ou personne âgée est la même que pour l’appartement de grande surface, sauf que l’emplacement n’est plus du tout le même. On cherche des biens immobiliers en proche banlieue des grandes villes ou une maison plus isolée mais qui reste proche de tous commerces pour les personnes âgées souhaitant garder une autonomie par exemple. D’autres critères rentreront en compte mais ils seront souvent liés à l’emplacement :  distance par rapport au lieu de travail, télétravail, maison de plein pied pour envisager la retraite paisiblement)

Petite parenthèse concernant les investissements pour les personnes âgées ou retraités : la démographie de la France reste dans une tendance du vieillissement de la population en moyenne et il y a fort à parier que la demande reste conséquente pour les maisons de plein pied et les établissements spécialisés, tout dépendra de vos prestations et cela peut être également un moyen de prendre soin de nos concitoyens. Vous pouvez d’ailleurs vous rapprocher d’associations spécialisées dans votre région pour connaître les emplacements à privilégié et accéder à la demande locative.

Immeuble de rapport (plusieurs logements) :

Découpage d’un immeuble en plusieurs appartements loués. On peut également trouver, en fonction des physionomies des villes, des maisons individuelles assez spacieuse qui se transforment après études et autorisation obtenues en véritables pépite d’investissement. 

Pas forcément que pour des étudiants, cela peut aussi concerner les jeunes travailleurs et pour les immeubles plus conséquent avec un budget plus élevé pour les acquéreurs investisseurs, cela va s’adresser à tout le monde (pas de cible particulière, tout dépend de votre marché).

Le gros avantage de l’immeuble de rapport est notamment de permettre de gérer 100% des décisions soi-même (rénovations, gestion locative, pas de copropriété ou d’autorisation à obtenir) 

Il existe néanmoins des inconvénient car quand les coûts d’entretien s’imposent, il s’agit souvent de tout l’immeuble d’un coup et donc il reste important d’avoir de la trésorerie/ des liquidités disponibles afin de faire face à ces frais. 

Afin d’obtenir toutes les informations dont vous avez besoin sur les avantages et inconvénients des immeubles de rapport, nous avons un dossier spécial avantages et inconvénient des immeubles de rapport.

Marchand de biens (achat/revente) :

La stratégie du marchand de biens consiste en un enchaînement d’opération d’achat/revente de biens immobiliers à réhabiliter ou à rénover afin de revendre dans un second temps. 

Deux possibilités à ce niveau-là : soit la revente de l’entièreté du bien immobilier, soit la revente « à la découpe » lot par lot dans le cas d’un immeuble. 

L’objectif du marchand de biens est de réaliser la plus forte plus-value possible et enchaîner ainsi les investissements en augmentant son capital au fur et à mesure. 

Par conséquent, le choix de la revente de l’entièreté ou à la découpe dépend aussi de ce facteur. Le marchand de bien est un investisseur qui va s’intéresser à la durée et aux coûts de rénovation, à la durée qu’il va mettre à trouver son ou ses acquéreur(s) et du prix de revente final de l’opération avec la plus grosse marge possible (plus-value – coûts de rénovation = marge). 

Bonus : 

On aurait pu citer les ventes aux enchères ou encore la location de courte durée, mais il s’agit plus de modes d’acquisition ou de fonctionnement que de types d’investissements. A vous de nous dire si vous souhaitez approfondir ces sujets-là. 

Afin de profiter d’études de biens immobiliers rentables toutes les semaines, vous pouvez également vous abonner à « La Pépite » qui vous propose un bien rentable par semaine pour vous donner des exemples et démystifier l’investissement immobilier locatif.

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